KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE TAPU HARÇ İADESİ

Kentsel dönüşüm kapsamında yeniden inşa edilen binalardan konut ve/veya dükkân satın alanlar ve bu kapsamda taşınmaz satışını yapanlar, ödedikleri tapu harçlarını geri alabilecek. Gayrimenkul satan müteahhitler ve/veya konut(daire) satın alan kişiler kentsel dönüşüm kapsamında tapu harcı iadesini başvuru yaparak alabilirler.

Kentsel donus tapu harcı iade

Kentset Dönüşüm Projelerinde Tapu Harç İadesi

Anayasamız herkesin dengeli, sağlıklı ve güvenli bir çevrede yaşama hakkına sahip olduğunu hükme bağlamış ve Devlete bu konuda birtakım görevler yüklemiştir. Anayasamıza göre, devletin bir yükümlülüğü de düzenli kentleşmeyi sağlamaktır.

Bununla birlikte, ülkemizin önemli bir kısmı, deprem riski altında olmasına rağmen, mevcut yapıların büyük bir kısmı olası afetlere karşı dayanıklı ve hazırlıklı değildir.

Ülkemizde bazı yerleşim merkezlerinin jeolojik durumu ve zemin özellikleri sebebiyle buralardaki yerleşim yerleri tehlikeler arz etmekte olup afet riski altında bulunan kimi yapıların en kısa sürede dönüştürülerek buralardaki yerleşimin yeniden düzenlenmesi, gerekmesi halinde kimi yapıların ise başka yerlere nakledilmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır. İşte tüm bu gerekçelerle, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yerleşim alanları teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasların belirlenmesi amacıyla da 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girmiştir.

6306 sayılı Kanun ile öngörülen; alınan tedbirlerle yerleşmenin ve yapılaşmanın emniyetli hale getirilmesi, muhtemel can ve mal kayıpları ile ekonomik ve sosyal tüm zararların en aza indirilmesidir. İşte Devlet bu Anayasal yükümlülüğü yerine getirirken, hayati önem arz eden bu dönüşümü vergiden muaf tutarak söz konusu kanunun uygulanmasını kolaylaştırmayı hedeflemiştir. Bu amaçla 6306 sayılı Yasanın 7. Maddesinin 9. Fıkrasında şu düzenlemeye yer verilmiştir: “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”

Görüldüğü üzere yasada önemli amaçlarla öngörülen bu dönüşüm (uygulamada kentsel dönüşüm olarak ifade edilmektedir) kapsamında yapılacak işlemler için çok geniş anlamda bir istisna tanınmıştır.

.

Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde Tapu Harcı İstisnasının Kapsamı

Maliye Bakanlığı, vergi istisnalarının, ‘6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır’ şerhinin tapuya tescil tarihinden itibaren uygulanması gerektiği kanaatindedir. Bununla birlikte, İdare çıkardığı bir özelgede;

“… taşınmaz üzerinde tapuda 23/12/2013 tarihi itibarıyla ‘6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır’ şerhinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, söz konusu taşınmazın 23/12/2013 tarihi itibarıyla 6306 sayılı Kanun kapsamına alındığı dikkate alındığında, söz konusu taşınmaz ile ilgili olarak ‘Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne istinaden 23/12/2013 tarihinden itibaren tapuda yapılacak işlemlerden 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası kapsamında tapu harcı aranılmaması gerekmektedir.” Şeklinde belirlemede bulunmuştur.

Kanunun Uygulanmasına Dair Çıkarılan Yönetmelikte Yapılan Belirleme

a. Riskli yapı yahut riski alanın maliklerince, uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemlerinde yasada belirtilen vergi istisnaları uygulanabilecektir. Buna göre, örneğin riskli yapının sahibinin bu yapı kentsel dönüşüme tabi tutulmadan “ilk satışı”nda vergi istisnaları uygulanabilecektir.

b. Yönetmelikte Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesisi işlemlerinin de vergiden istisna olacağı düzenlenmiştir. Buna göre kentsel dönüşüm neticesinde inşa edilen yeni yapıların üçüncü kişilere yönelik ilk satışında da bu istisnanın uygulanacağı açık bir biçimde düzenlenmiştir.

Yönetmelikten anlaşılacağı üzere, yapının kentsel dönüşüm uyarınca yeniden inşa edilmesinden sonra ilk defa satışı sırasında ödenen tapu harcı iade alınabilir. Sonraki satışlarda tapu harcı iade alınamaz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Müteahhit İle Arsa Sahipleri Arasında Yapılan Devirlerde Tapu Harcı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi müteahhide malik olduğu arsanın bir kısmını devretmekte, bunun karşılığında müteahhit de maliklerin toplam arsası üzerinde inşa ettiği bağımsız bölümlerden bir kısmını arsa sahibine devretmektedir.

Her iki Kentsel dönüşüm hangi hukuki kapsam altında yapılırsa yapılsın kanunun vergi muafiyetinden yararlanma hakkı söz konusudur. Zira yapılan işlemin amacının bu kanun kapsamında yapılan iyileştirme ve yenileme olduğu açık ve nettir. Bu nedenle, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazın arsa malikleri tarafından müteahhitlere devredilmesi ve karşılığında arsa üzerinde inşa edilen bağımsız bölümlerin hak sahipleri adına tapuya tescili işlemleri için bu kanun kapsamındaki istisnalar uygulanacaktır.

Zamanaşımı

Tapu harcı iadesi için talep ve dava zamanaşımı süresi 5 yıldır. Müteahhitler ile tüketicilerin tapu harcını iade alma hakkından faydalanabilmeleri için satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 5 yıl içinde tapu harcı iade davasını açmaları gerekmektedir.